01Sicherheit & Vertrauen
01Ist die höhere Abschreibung per Gutachten rechtssicher?+
Ja, und zwar ausdrücklich. Die kürzere Nutzungsdauer ist in §7 Abs. 4 Satz 2 EStG gesetzlich vorgesehen: Wer nachweist, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer seines Gebäudes kürzer ist, darf entsprechend höher abschreiben. Genau diesen Nachweis liefert ein Nutzungsdauergutachten, erstellt von einem DAkkS-zertifizierten Sachverständigen nach dem anerkannten Modellansatz der ImmoWertV. Damit hat das Finanzamt die geforderte Begründung direkt vorliegen, was eine reibungslose Anerkennung unterstützt. Und sollte doch eine Rückfrage kommen, begleiten wir Sie bis zur finalen Anerkennung. Unsere Anerkennungsquote liegt bei rund 98 %.
02Was unterscheidet WERTINSTITUT von anderen Anbietern?+
Drei Dinge: Qualität, Transparenz und Sicherheit. Ihr Gutachten erstellt ein DAkkS-zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024. In Ihrem persönlichen Kundenportal verfolgen Sie jeden Schritt in Echtzeit. Und Sie gehen kein Risiko ein: vollständige Geld-zurück-Garantie, Express-Lieferung in 7 Werktagen – und die Möglichkeit, ein bestehendes Gutachten kostenlos von uns prüfen zu lassen.
02Passt es zu meiner Immobilie?
03Wie ermitteln Sie die Restnutzungsdauer – und welche Faktoren zählen?+
Die Bewertung folgt dem anerkannten Modellansatz der ImmoWertV. Unser Sachverständiger betrachtet weit mehr als nur das Baujahr: Modernisierungen an Dach, Fenstern, Heizung, Bädern oder Leitungen „verjüngen" das Gebäude, während Bausubstanz, Schäden und unterlassene Instandhaltung die Restnutzungsdauer verkürzen können. Aus dem Zusammenspiel dieser Faktoren ergibt sich die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer – häufig deutlich unter den pauschalen 50 bzw. 33 Jahren. Jeder Faktor wird im Gutachten nachvollziehbar dokumentiert.
04Lohnt sich ein Gutachten auch für teilweise selbst- oder gemischt-genutzte Objekte?+
Ja. Die Restnutzungsdauer wird für das gesamte Gebäude ermittelt; die höhere AfA wirkt sich für den vermieteten oder betrieblich genutzten Anteil aus – für selbstgenutzte Flächen gibt es ohnehin keine Abschreibung. Gerade bei Wohn- und Geschäftshäusern mit hohem vermietetem Anteil bleibt das Potenzial nahezu vollständig nutzbar. Die korrekte Aufteilung übernehmen wir im Gutachten für Sie.
05Funktioniert das auch bei denkmalgeschützten Immobilien?+
Ja – und oft mit besonders hohem Potenzial. Die verkürzte Restnutzungsdauer betrifft die Gebäude-Altsubstanz und ist unabhängig von der Denkmal-AfA nach §§ 7i/7h EStG, die auf begünstigte Sanierungskosten entfällt. Beide Effekte können sich also ergänzen. Den Denkmalstatus berücksichtigt unser Gutachter selbstverständlich; die konkrete steuerliche Verzahnung stimmen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater ab.
06Ich habe bereits modernisiert – lohnt sich ein Gutachten dann überhaupt noch?+
In den meisten Fällen ja. Einzelne Maßnahmen wie neue Fenster, eine neue Heizung oder ein modernisiertes Bad „verjüngen" das Gebäude zwar – sie heben die Restnutzungsdauer aber nur selten auf die vollen 50 Jahre zurück. Das gelingt in der Regel nur einer echten Kernsanierung. Solange die tragende Substanz nicht umfassend erneuert wurde, bleibt meist spürbares Potenzial. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt Ihnen in 2–3 Minuten, ob es sich für Ihr Objekt lohnt – unverbindlich.
07Wann ist der richtige Zeitpunkt – frisch gekauft oder schon lange im Bestand?+
Beides funktioniert. Bei einem kürzlich erworbenen Objekt bietet sich der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs als Bewertungsstichtag an; bei einer Immobilie, die Sie bereits abschreiben, in der Regel der 1. Januar des ersten steuerlich noch offenen Jahres. Die Faustregel lautet: je früher, desto mehr Jahre profitieren Sie – und unter Umständen sogar rückwirkend. Zu spät ist es praktisch nie, solange die Immobilie in Ihrem Bestand ist.
03Kosten, Ablauf & Garantie
08Wann und wie bezahle ich mein Gutachten?+
Ganz wie es Ihnen am liebsten ist: Sie können Ihr Gutachten per Vorkasse, per Kreditkarte oder bequem auf Rechnung bezahlen. Bei Zahlung auf Rechnung begleichen Sie den Betrag erst, wenn Ihr Gutachten vorliegt.
09Ist eine Vor-Ort-Besichtigung Pflicht – und im Preis enthalten?+
Eine Vor-Ort-Besichtigung ist nicht in jedem Fall zwingend vorgeschrieben, erhöht aber die Anerkennungssicherheit beim Finanzamt deutlich. Deshalb empfehlen wir sie. Im Grundpreis ist die vollständige Gutachtenerstellung enthalten; eine Besichtigung buchen Sie optional hinzu (Außenbesichtigung 199 €, Innen- und Außenbesichtigung 449 €).
10Was, wenn das Gutachten weniger ergibt als die kostenlose Ersteinschätzung?+
Unsere kostenlose Ersteinschätzung ist bewusst vorsichtig kalkuliert und filtert wenig aussichtsreiche Fälle vorab heraus. Wir empfehlen ein Gutachten nur, wenn eine relevante Ersparnis wahrscheinlich ist. Weicht das Ergebnis des fertigen Gutachtens einmal nach unten ab, liegt das meist daran, dass Ihr Gebäude tatsächlich „moderner" ist als in den Angaben der Ersteinschätzung. Das Gutachten bildet den realen Zustand ab und bleibt in jedem Fall ein gültiger, anerkennungsfähiger Nachweis. Sollte das Finanzamt es wider Erwarten nicht anerkennen, greift unsere Geld-zurück-Garantie.
11Was genau deckt die Geld-zurück-Garantie ab?+
Erkennt das Finanzamt unser Gutachten nicht an, erhalten Sie das Honorar gemäß unseren AGB zurück. Die vollständigen Bedingungen finden Sie in unseren AGB.
04Steuerliche Wirkung & Beratung
12Kann ich die höhere Abschreibung auch rückwirkend nutzen?+
Häufig ja. Die höhere AfA lässt sich für alle Steuerjahre ansetzen, deren Bescheid steuerlich noch änderbar ist, also noch nicht bestandskräftig, unter Vorbehalt der Nachprüfung ergangen oder noch in der Einspruchsfrist. Bereits bestandskräftige Bescheide lassen sich in der Regel nicht mehr öffnen. Ab dem ersten offenen Jahr wirkt die verkürzte Restnutzungsdauer dann fort. Welche Jahre in Ihrem Fall offen sind, prüft Ihr Steuerberater. Oft ergibt sich hier eine erfreuliche Erstattung zu Ihren Gunsten.
13Gilt das Gutachten auch in den Folgejahren – oder muss ich es wiederholen?+
Einmal erstellt, gilt es dauerhaft. Ist die verkürzte Restnutzungsdauer anerkannt, wird die höhere AfA in allen Folgejahren fortgeführt, bis das Gebäude vollständig abgeschrieben oder verkauft ist. Sie benötigen pro Immobilie also nur ein einziges Gutachten.
14Was passiert mit der Abschreibung, wenn ich die Immobilie verkaufe?+
Mit dem Verkauf endet Ihre Abschreibung. Verkaufen Sie außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Die zuvor genutzte höhere AfA ist dann ein reiner Vorteil. Bei einem Verkauf innerhalb der zehn Jahre erhöht die in Anspruch genommene AfA den steuerpflichtigen Gewinn; Ihr Vorteil ist dann vor allem ein spürbarer Zins- und Liquiditätsgewinn, weil Sie früher abgeschrieben haben. Schlechter stehen Sie in keinem Fall. Sie nutzen Ihr Abschreibungspotenzial nur früher.
15Ich möchte meine Immobilie langfristig behalten – lohnt sich das trotzdem?+
Ja. Zwar ist das Gebäude bei verkürzter Nutzungsdauer früher vollständig abgeschrieben, doch in den Jahren davor hatten Sie ein deutlich höheres Nettoeinkommen, das Sie zum Beispiel in die nächste Immobilie reinvestieren können. Eine kürzere Restnutzungsdauer holt Ihren Steuervorteil nach vorn – ein klares Plus auch für Bestandshalter.
16Wie bringe ich die höhere AfA in meiner Steuererklärung unter?+
Sie tragen den höheren AfA-Satz aus dem Gutachten in der Anlage V Ihrer Steuererklärung ein, anstelle der pauschalen 2 %. Das Gutachten reichen Sie mit der Erklärung ein oder halten es für eine Rückfrage des Finanzamts bereit. Ein Steuerberater ist nicht zwingend nötig; bei einer rückwirkenden Korrektur mehrerer Jahre ist er aber empfehlenswert. Gerne empfehlen wir Ihnen einen passenden Steuerberater.
17Bietet WERTINSTITUT auch Steuerberatung an?+
Nein. Die steuerliche Beratung selbst übernehmen wir bewusst nicht. Unser Part ist das fundierte Gutachten als belastbare Grundlage. Für alle steuerlichen Fragen arbeiten wir eng mit Steuerberatern und auf Immobilien spezialisierten Steueranwälten zusammen und stellen Ihnen auf Wunsch gerne den passenden Kontakt her.
05Aufwand & Praktisches
18Welche Unterlagen brauchen Sie von mir – und was, wenn welche fehlen?+
Der Aufwand für Sie ist gering. Wir benötigen im Wesentlichen Grundrisse, den Energieausweis, aussagekräftige Fotos (Innen- und Außenansicht, Dach, Heizung, Bäder, Fenster) sowie – falls vorhanden – Modernisierungsnachweise. Alles laden Sie bequem in Ihrem Kundenportal hoch. Fehlt etwas? Beauftragen Sie Ihr Gutachten trotzdem: Wir prüfen die Vollständigkeit zu Beginn und melden uns, falls noch etwas gebraucht wird.
19Wie läuft die Besichtigung bei vermieteten Wohnungen ab?+
Unkompliziert. Es muss nicht jede Wohnung betreten werden. In der Regel genügen Außenbereich, Gemeinschaftsflächen und einzelne repräsentative Einheiten. Den Zugang ermöglichen üblicherweise die Mieter oder der Hausmeister; den Termin koordiniert unser Gutachter direkt. Als Eigentümer müssen Sie an der Besichtigung nicht teilnehmen.
20Kann ich ein vorhandenes Gutachten prüfen lassen?+
Ja – und das kostenlos. Senden Sie uns Ihr bestehendes Gutachten per E-Mail an kontakt@wertinstitut.de, und wir prüfen es für Sie. Sie erhalten eine Qualitätsanalyse mit konkreten Verbesserungsvorschlägen – so wissen Sie, ob Ihr Gutachten vor dem Finanzamt Bestand hat oder ob sich ein stärkeres lohnt.
